Dấu hiệu đầu tiên: Đất thổ cư

Không hề sốt, cũng chẳng có cảnh khách hàng chạy ngược xuôi tìm mua nhà đất, nhưng thị trường bất động sản tại TP.HCM vẫn đang lặng lẽ chuyển động theo một kịch bản riêng có của nó.

Thời điểm thượng tuần tháng 6/2012, gần một tháng sau đợt giảm trần lãi suất huy động về 11%, và hai tuần sau sự kiện lãi suất huy động được kéo tuột từ 11% về 9%, không khí thị trường nơi đây dường như đã chớm một nét gì đó khác biệt so với thời gian kéo ngang ròng rã gần hai năm qua.

Người phụ nữ tên Mai, trên năm mươi tuổi, là chủ miếng đất hình chữ nhật khá đẹp, rộng gần một ngàn mét vuông nằm trên đường Nguyễn Văn Ni, thị trấn Củ Chi. Vào thời gian tháng 3 và 4 năm nay, do kẹt tiền nên chị đã phải hạ giá bán miếng đất chỉ còn 3,5 tỷ đồng so với giá đỉnh hồi 2008 là gần 5,5 tỷ đồng. Tuy nhiên, chỉ có rất ít người hỏi thăm, còn người muốn mua thì tuyệt đối không.

Song bước vào tháng 5/2012, lượng khách hàng quan tâm đến đất của chị đã tăng gấp đôi. Lúc này, do đã giải quyết được khó khăn tài chính, gia đình chị thống nhất chào giá bán đúng 4 tỷ đồng. Đến nay, tuy vẫn chưa bán được đất, nhưng đã có ít nhất hai khách hàng đặt vấn đề thương lượng giá với chị - điều hiếm hoi trong suốt cả năm qua.

Cũng như Hà Nội, TP.HCM không phải là nơi chịu cảnh đóng băng toàn diện trong lĩnh vực nhà đất. Trong bối cảnh thắt chặt tín dụng của năm ngoái, điểm đặc biệt nhất của thị trường là phân khúc nhà đất thổ cư vẫn có thể duy trì được lượng giao dịch khiêm tốn.

Người ta có thể quan sát hiện tượng này một cách dễ dàng tại một số khu vực như quận 9. Nơi đây, những mảnh đất xen nhà có diện tích từ 60-100 m2, với giá trị từ 1-1,5 tỷ đồng đổ lại là hoàn toàn có thể mua bán được mà không quá tốn phí quảng cáo như loại đất dự án.

Những khu vực đất thổ cư khác ở TP.HCM có lượng giao dịch khá đều cũng thuộc về quận Thủ Đức, quận Tân phú, quận 12. Từ khoảng hai tháng qua, quận 7 có vẻ cũng tham dự vào danh sách các khu vực có giao dịch tiềm năng, với một số lô đất dự án tại trung tâm hoặc cận trung tâm quận đã lọt vào tầm ngắm của những khách hàng mua để ở.

Nhu cầu mua để ở cũng là một hiện tượng thực tế diễn ra trong điều kiện không gian đô thị ngày càng trở nên chật hẹp. Điều đó cũng phần nào lý giải cho câu hỏi vì sao lượng cung đang vượt quá sức cầu mà vẫn xuất hiện một tỷ lệ giao dịch nhà đất giá hợp lý.

Những dấu hiệu rã băng cho thị trường bất động sản TP.HCM đang chuyển biến rõ hơn khá nhiều

Dấu hiệu thứ hai: Chính sách

Trong buổi nói chuyện với Hiệp hội các doanh nghiệp Châu Âu tại Việt Nam (Eurocham) ngày 16/6/2012 tại TP.HCM, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam đã kỳ vọng: với cả yếu tố khách quan từ phía nhà nước và chủ quan từ các doanh nghiệp, thị trường bất động sản sẽ ấm dần trong những tháng cuối năm 2012 và sẽ lấy lại sự phục hồi vào năm 2013.

Đáng lưu ý, đây là lần đầu tiên trong năm 2012 này, đã có một lãnh đạo của Bộ Xây dựng “dám” nêu ra dự báo lạc quan trung hạn cho thị trường bất động sản. Trước đó vào giữa năm 2011, có một lần nhận định của ông Nam về “năm nay ai đầu tư căn hộ 20 triệu đồng/m2 sẽ chắc chắn thắng” đã trở nên xa vời với thực tế.

Nửa cuối năm 2011 cũng là khoảng thời gian quá thê thảm đối với thị trường này, khiến cho ngay cả tân Bộ trưởng Xây dựng Trịnh Đình Dũng cũng chỉ gợi ý là thị trường còn khó khăn ít nhất trong nửa đầu năm 2012.

Nhưng khi nửa đầu năm 2012 chưa thực sự trôi qua, ông Trịnh Đình Dũng lại “xuất hiện”, với nhận định lạc quan hơn nhiều. Nếu chú ý, giới phân tích kinh tế có thể nhận ra rằng lần đầu tiên kể từ đầu năm 2011, một quan chức cao cấp của ngành xây dựng khẳng định là thị trường bất động sản đã lập đáy.

Không thể nói là những nhận định và dự báo của hai quan chức cấp cao ngành xây dựng nêu ra ở trên là không có cơ sở. Bởi hoàn cảnh hiện nay khác khá nhiều so với năm 2011. Nếu đúng với lời thuyết minh gần nhất của một quan chức cao cấp khác - Phó thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc, thì mỗi tháng trong nửa cuối năm 2012, nền kinh tế Việt Nam đều nhận được 21.000 tỷ đồng - số tiền được Ngân hàng Nhà nước bơm ra. Vào năm 2011, đó chỉ là một giấc mơ!

Chính sách khung cho sự phục hồi của thị trường bất động sản đã có, thậm chí đã ra đời từ tháng 12/2011 với Chỉ thị số 2196 của Thủ tướng Chính phủ. Những chính sách hỗ trợ kèm theo cũng đã bộc lộ, thuộc về phần “hành” của Ngân hàng Nhà nước.

Ngay cả với những người ít hiểu biết về thị trường này, với những điều kiện ủng hộ khá cấp tập được ban bố trong thời gian qua, việc thị trường bất động sản không có được ít nhất một tỷ lệ giao dịch nào đó trong nửa cuối năm nay mới là chuyện lạ.

Đất nền cũng bắt đầu có giao dịch

Khác hẳn với thời kỳ sốt do làm giá của năm 2007, thị trường nhà đất TP.HCM đã phải trải qua một cuộc đại phẫu suốt từ tháng 2/2008 cho đến nay, mà tiêu điểm rớt giá có thể kể đến nguyên năm 2008, với mặt bằng giá đất giảm bình quân khoảng 40% - tương đương với độ giảm giá của thị trường bất động sản Mỹ trong cùng thời gian.

Cũng tất nhiên, vẫn chưa thể nói đến chuyện thị trường nhà đất tại TP.HCM thoát khỏi cảnh đóng băng nói chung, vì trừ thời kỳ tạm phục hồi giao dịch vào năm 2009 và nửa đầu năm 2010, từ cuối năm 2010 đến nay, đặc biệt sau chính sách siết tín dụng của Chính phủ vào tháng 2/2011, thị trường này đã rơi vào cảnh hầu như không lối thoát.

Sự chớm nở về giao dịch của phân khúc nhà đất thổ cư luôn là một dấu hiệu có tính quy luật, hướng đến mục tiêu tan băng cho thị trường bất động sản. Dấu hiệu đó đã hình thành ở TP.HCM từ năm 2009, nhưng do bối cảnh tín dụng không thuận lợi, lồng trong không khí suy thoái trầm trọng của nền kinh tế, đã không thể ủng hộ bất cứ sự phục hồi mạnh mẽ nào cho nó.

Còn giờ đây, nếu so với năm 2009, tình hình còn kém khả quan hơn nhiều. Bởi vào năm 2009, giới đầu tư bất động sản còn nhìn thấy “hình dáng” của một gói kích cầu trị giá đến 8 tỷ đô la, kéo theo cú tăng giá gần gấp ba lần của thị trường chứng khoán; để đến lượt mình, chứng khoán lại làm nên quy tắc bình thông nhau với bất động sản. Song vào lúc này, gói kích cầu có lẽ chỉ là một giấc mơ giữa ban ngày, vào lúc giới đại gia bất động sản thậm chí không thể ngon giấc vào buổi đêm.

Trong tình cảnh đó, chỉ có thể xem tình thế “nhúc nhích” của phân khúc đất thổ cư ở TP.HCM như một tâm thế khiên cưỡng chứ chưa có cơ sở rõ rệt nào chứng minh cho triển vọng khối băng bất động sản ở thành phố này sẽ tan rã nhanh chóng.

Tuy nhiên, triển vọng phục hồi thanh khoản lại đang được gia cố bằng một dấu hiệu khác, tiếp theo dấu hiệu tăng lượng giao dịch đất thổ cư. Đó là sự xuất hiện sức cầu nhỏ lẻ đối với phân khúc đất nền dự án ở vài ba khu vực như quận 9, huyện Nhà Bè. Những giao dịch ban đầu cũng rất thường tập trung vào nhu cầu mua để ở với giá trị từ 1,5 tỷ đồng trở xuống. Các văn phòng môi giới đất nền đang bắt đầu có việc làm.

Băng cũng đang bắt đầu rã dần, tuy chỉ là một trạng thái tan chảy chậm chạp, trong khi trong lòng khối băng đó còn tiềm ẩn những thứ cứng hơn cả đá. Thế nhưng với những gì đang lặng lẽ diễn ra, có hy vọng cho dự báo mới nhất của ông Nguyễn Trần Nam sẽ không bị “hố”.